Immobilier : les alternatives fiscales  

Investir dans les métaux rares a toujours été une opportunité à saisir du fait des taux qui y sont appliqués (généralement très bas). Cependant, le domaine de l’immobilier est devenu une aussi bonne affaire depuis que les taux d’intérêt ont connu une baisse fulgurante, que les prix de l'immobilier sont stables et que l'achat dans l'ancien est facilité grâce à la loi Denormandie. Avoir actuellement à son actif un ensemble de biens immobiliers revient alors à bénéficier de ces taux avantageux...

Précisions sur l'avant-propos

Il est possible de bénéficier actuellement de taux de 1,29 %, 1,48 % et 1,70 % respectivement sur 15 ans, 20 ans et 25 ans. Mieux encore, ces taux peuvent être revus à la baisse lorsque l'emprunteur présente un dossier exceptionnel. Ainsi, pour des périodes identiques, il peut obtenir des taux de 0,65 %, 0,70 % et 0,80 %. Toutefois, il ne serait pas astucieux de se lancer dans un investissement immobilier pour une raison purement fiscale, mais de tenir compte aux primes à bord des raisons et du montant de l’action à entamer en plus des situations géographiques. Pinel dans le neuf, déficit foncier et Malraux et Denormandie dans l’ancien sont les dispositifs de défiscalisation sur lesquels nous nous attarderons dans cet article.

MISE EN VALEURS DES ACQUISITIONS IMMOBILIÈRES

Le Pinel, une mesure traditionnelle

Le Pinel est un ensemble de mesures dont la compensation équivaut au respect d’un ensemble de modalités comme l’achat d’une propriété inférieure à 5500 euros par m2 pour une acquisition de 300 000 euros. Le choix d’un locataire qui occuperait à plein temps la propriété en contrepartie d’un loyer à verser conformément aux dispositions de l’État est aussi l’une des conditions à respecter par le bénéficiaire du dispositif Pinel.
Pour bénéficier du dispositif Pinel, une valeur annuelle maximale de 10 000 euros est requise et le Pinel ne sera plus applicable à partir de 2022. Il est le choix optimal pour investir dans le neuf, car il pourrait potentiellement être en accord avec n’importe quel investisseur. En effet, le Pinel offre comme avantage une diminution de taxes allant de 12 à 21 % du montant à investir sur une période de 6 à 12 ans. Cette réduction constitue donc une marge supplémentaire au loyer perçu sur le bien immobilier et peut alléger les charges mensuelles liées à la dette. Choisir une zone en pleine transformation serait un atout au projet de construction. Cependant, pour bénéficier de ces avantages, il faudrait d’abord procéder à la finalisation de la propriété dans un délai de 10 ou 18 mois à compter de la conclusion du contrat de réservation.

Le déficit foncier pour amoindrir la contrainte fiscale

Acquérir un bien immobilier ancien revient à diminuer l’investissement de 15 à 20 % par rapport à un bien neuf. Rénover une ancienne propriété pour en faire une location permet ainsi de réduire considérablement les taxes y afférentes. En effet, le principe permet de déduire les charges de l’impôt sur le revenu en déduisant les intérêts et la dépense globale des revenus obtenus. L’autre aspect est que l’insuffisance de ressources constatées lors des travaux ne doit pas excéder 10.700 euros annuellement; mais le surplus de la marge négative peut s’étaler sur les dix années suivantes. Avec le déficit foncier, le taux marginal d’imposition est plus léger grâce aux travaux à exécuter augmentés du taux de prélèvement social de 17,2 %.

Le Malraux pour une baisse d’impôt de près de 30 %

Obtenir les taux d’impôts réduits de 22 % ou de 30 % (soit 22 000 et 30 000 euros) est possible avec Malraux lorsqu’on investit dans un bien immobilier dont une bonne partie est destinée à être rénovée. Malraux est propice dans les cas où l’on souhaite éponger ses dettes fiscales sur plusieurs années. Ainsi, un seuil de 400 000 euros ne peut être atteint sur une durée de quatre ans comme déduction sur les travaux. Cet allègement fiscal est aussi soumis à des conditions, dont la principale porte sur la location du bien sur 9 ans. Notons aussi que cet avantage est bénéfique pour des projets immobiliers exécutés dans le centre-ville.

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