Déclaration d’investissement locatif comment procéder ?

En matière d’investissement locatif sont considérés comme revenus fonciers tous les loyers perçus par un propriétaire après en avoir déduit ses charges locatives.
Une déclaration bien faite de ses revenus fonciers est la clé pour la réussite de son investissement locatif. Il faut noter que la procédure de déclaration varie en fonction du montant du revenu fiscal. De plus, les obligations ne sont pas les mêmes pour un logement nu et un logement meublé.

COMMENT PROCÉDER POUR DÉCLARER

Attention, en cas d'erreur au moment de déclarer ses revenus, il y a un risque de payer un peu plus que ce qui est dû. Pour éviter ces désagréments, D-Habitat prodigue ces quelques conseils.

Choisir entre le régime micro-foncier et le régime réel

Avant même de choisir votre régime foncier, vous devez apprendre à calculer vos revenus et vos charges. Si vous louez des immeubles nus et que votre revenu locatif brut est en dessous de 15 000 €, vous ne serez imposable que sur 70 % du montant total. En revanche si l’ensemble de vos charges dépasse 30 % de votre revenu locatif et que ce dernier est supérieur à 15 000 €, vous devez remplir une déclaration spéciale des revenus fonciers.
Le régime micro-foncier est le régime d’imposition qui vous sera appliqué si l’ensemble de vos loyers se tient dans la limite de 15 000 €.
Pour le calcul, vous devez prendre le montant brut de vos loyers et en déduire l’ensemble de vos charges au cours de l’année écoulée. Si le montant ne dépasse pas les 15 000 € alors vous êtes éligible pour ce régime.
Cependant, au moment de remplir la case 4BE de votre déclaration 2042, c’est le montant brut de vos loyers que vous devez y mentionner. Ceci s’explique par le fait qu’un abattement forfaitaire de 30 % est automatiquement appliqué sur vos revenus pour couvrir l’ensemble des charges liées à votre investissement locatif.
Le régime réel peut également être utilisé par les petits investisseurs locatifs. Dans ce cas, vous devez non seulement calculer vous-même l’ensemble de vos charges locatives, mais aussi en conserver tous les justificatifs. C’est l’option idéale si le montant des travaux d’entretien que vous avez réalisés au cours de l’année est supérieur à 30 % de vos revenus bruts. Ici, c’est l’imprimé 2044 qu’il vous faudra remplir. Cependant, si vous choisissez cette option, vous ne pourrez pas vous rétracter avant un délai de trois ans.
Le régime réel s’applique automatiquement si vos revenus locatifs moins vos charges sont supérieurs à 15 000 €. La procédure est exactement la même que ci-dessus. En cas de résultat positif, vous devez en faire mention sur la déclaration 2042 à la case 4B4. Si par contre, le résultat s’avérait négatif, vous devez le mentionner dans les cases 4BB et 4BC du même imprimé.

Comment bénéficier d’une défiscalisation

Quel que soit le montant de vos loyers, vos formulaires de déclaration d’impôts ne seront plus les mêmes en cas de défiscalisation.
Par exemple pour faire votre déclaration Pinel, vous devez d’abord remplir 3 formulaires. Il s’agit de l’imprimé 2042C (qui vous donne accès à une réduction d’impôt) et de l’imprimé 2044 au cas où vous auriez d’autres revenus à déclarer. Le formulaire 2044EB quant à lui ne se remplit que la première année et doit faire mention de la durée de votre engagement.
Pour toute autre opération de défiscalisation immobilière, c’est l’imprimé 2044 S que vous devez remplir en lieu et place du formulaire 2044. C’est aussi le cas si vous êtes propriétaires d’immeubles spéciaux. Vous devez ensuite vous transcrire les résultats ainsi obtenus dans les cases 4BA et 4BD qui se trouvent aux pages 6 et 7 dudit formulaire.

L'équipe D-Habitat
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