Établissement d’un état des lieux pour logement locatif

On appelle état des lieux, un document dans lequel sont consignés les résultats du diagnostic d’un lieu avant et après sa location.
Le décret n°2016-832 de Juillet 1989, modifié par la loi ALUR de 2014, défini les états des lieux locatifs. Le locataire est supposé avoir intégré un logement en bon état, si au préalable aucun état des lieux n’a été réalisé. Cette hypothèse est tout sauf avantageuse pour le locataire, parce que ce dernier a l’obligation de rendre le logement dans un bon état quand bien même dans la pratique, le logement ne l’était pas à l’entrée.

ÉTAT DES LIEUX DANS LA PRATIQUE

Quelles sont les implications réelles d’un tel document

À moins que le locataire puisse prouver qu’à sa prise en possession, le logement était en mauvais état, ou que son bailleur malgré les demandes du locataire n’ait pas effectué d'état des lieux jusqu’à ce que le locataire intègre le logement, le loueur ne peut échapper à la présomption. Dans ce cas, il appartiendra au propriétaire d'apporter la preuve du bon état du logement lors de la mise à disposition.

La vétusté d'un logement

Le décret règle également la question de vétusté au terme du bail. La vétusté c’est la détérioration normale du logement et des éléments qui le composent, dû à son usage sur une période donnée. Les deux parties, pour régler cette question, peuvent établir une liste inventaire au moment de la signature qui sera annexée au bail. En règle générale, cette liste inventorie les matériaux et les éléments du bien loué qui sont  présents dans le logement et auxquels est associée une certaine durée de vie ou des coefficients de vétusté applicables par an. Le locataire devra compenser la vétusté à la sortie du logement ou payer pour les diverses réparations.  

À la restitution du logement 

À la fin du bail, si des réparations sont requises, conformément à l’état des lieux, le bailleur doit retenir leur coût sur la garantie du locataire. Toutefois, ce coût doit être justifié par une facture ou un devis délivré par un artisan ou estimé par le propriétaire lui-même.
En ce qui concerne les locaux commerciaux, la loi prévoit que l’état des lieux soit établi de deux manières différentes :

• soit en présence des deux parties (la démarche est gratuite et engage le preneur et le loueur),
• soit en l’absence de l’une des parties (la démarche nécessite la présence d’un huissier, ses honoraires étant équitablement pris en charge par les deux parties).

Comment réaliser un état des lieux ?

Un état des lieux porte sur l’ensemble des biens (immobilier ou non), dont le locataire à la jouissance privée et exclusive, conformément aux termes du contrat. On peut notamment y trouver des informations comme : 

• À l’entrée : renseignements sur les deux parties, le type de document et ses références, les renseignements sur le logement et le plus important, un inventaire de chaque partie du logement avec une description de l’état des revêtements notamment le sol, le plafond, le mur et les équipements.  
• À la sortie : les coordonnées du nouveau lieu de résidence du locataire, la date de réalisation des précédents états des lieux d’entrées et éventuellement l’évolution de l’état des biens.

Condition d’établissement

À l’entrée comme à la sortie, la réalisation des états des lieux est sous certaines conditions :

• Tous les équipements contenus dans le logement sont listés dans le contrat.
• L’état des lieux permet de faire une réelle comparaison entre l’état initial des biens et leur état à la fin du bail.
• Les parties entrent en possession du document dès la signature.

Frais engendrés

Le document est souvent établi par négociation entre les deux parties. S’il arrivait qu’elles aient recours à une tierce personne, les deux parties partageraient de façon équitable les honoraires qui doivent être au maximum de 3 € TTC/m². 

L'équipe D-Habitat
Crédit photo : PIXABAY